질문과 검토 기준
위반건축물을 낙찰받으면 이행강제금을 내야 하나요?
건축물대장에 위반건축물로 적힌 건물은 낙찰 후 새 소유자에게 시정명령이 내려지고, 고치지 않으면 이행강제금이 반복해서 부과될 수 있습니다. 위반 부분을 되돌리는 비용과 대출·영업 제한까지 입찰 전에 확인하세요.
위반건축물은 어떻게 확인하나요?
건축물대장 첫 장에 '위반건축물'이 표시되고 변동사항에 위반 내용이 적힙니다. 정부24에서 건축물대장을 발급받아 확인할 수 있습니다. 법원 서류에 위반 사실이 적히지 않는 경우도 있으므로 대장을 직접 확인하는 것이 확실합니다.
낙찰자가 부담하게 되는 이유
시정명령은 건축주뿐 아니라 소유자에게도 내려질 수 있어(건축법 제79조 제1항) 소유권이 바뀌면 새 소유자가 대상이 됩니다. 기한 안에 고치지 않으면 이행강제금이 부과되고, 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례로 정한 횟수만큼 고칠 때까지 반복될 수 있습니다(같은 법 제80조).
양성화할 수 있나요?
위반 부분이 지금의 건축 기준에 맞으면 허가·신고 절차로 바로잡을 수 있지만, 건폐율·용적률이나 주차 기준을 넘는 부분은 철거나 원상복구 말고는 방법이 없을 수 있습니다. 과거에 한시적 특별조치법으로 양성화 기회가 주어진 적은 있지만 상시 제도는 아니므로 입찰 판단의 전제로 삼지 마세요.
흔한 위반과 비용
베란다·옥탑 무단 증축, 주차장을 다른 용도로 쓰는 경우, 근린생활시설을 주택으로 쓰는 경우(이른바 근생빌라) 등이 흔합니다. 되돌리려면 철거·원상복구 공사비가 들고, 위반 내용에 따라 담보대출이 제한되거나 영업 인허가가 막힐 수 있으니 대출을 전제로 입찰한다면 미리 은행에 확인하세요.
입찰 전 확인 목록
건축물대장에서 위반건축물 표시와 위반 내용을 확인하고, 현장에서 그 부분이 지금도 남아 있는지 보세요. 원상복구 비용과 이행강제금 규모는 관할 시·군·구 건축 담당 부서에 문의하고, 대출 가능 여부를 은행에 확인한 뒤 준비 현금에 넣으세요. 줍고는 건축물대장 자료로 위반 여부를 확인한 물건에 '위반건축물'을 표시하고, 확인하지 못한 물건을 '위반 없음'으로 말하지 않습니다.