광주 광산구 상가 — 추천했지만 실제 낙찰가가 예상의 2.4배였던 사례

당시 판단과 근거·미확인 항목

2026년 9월 5일(매각기일 12일 전)에 남긴 기록입니다.

판정: 추천 — 당시 화면 표기 '명도 확인 필요'.

감정가 1억 5,300만 원 · 법원 최저가(입찰 시작가) 4,386만 8,160원(감정가의 29%).

예상 낙찰가 4,944만 3,803원 — 비슷한 물건들이 실제로 최저가보다 얼마나 높게 낙찰됐는지를 바탕으로 낸 값입니다(이 물건은 최저가의 1.13배).

목표수익이 남는 선 1억 802만 4,247원 — 이 가격 아래로 받아야 우리가 잡은 목표수익(15%)이 남는다는 계산입니다.

'명도 확인 필요'는 그 자리를 쓰고 있는 사람을 내보내는 일(명도)이 확인되지 않았다는 뜻입니다.

매각기일 전까지 이 물건을 4번 더 판단했고 결론은 모두 같았습니다(공개 기준은 첫 판단입니다).

같은 회차의 실제 결과와 차이가 난 이유

같은 회차(9월 17일)에 1억 2,000만 원에 매각됐습니다(감정가의 78%).

실제 낙찰가가 예상의 2.4배였고, 차이는 7,055만 6,197원입니다.

우리가 쓴 비율은 최저가의 1.13배, 실제 낙찰은 최저가의 2.74배였습니다.

낙찰가는 우리가 계산한 목표수익이 남는 선보다 1,197만 5,753원 높았습니다 — 우리 기준 안에서 입찰했다면 낙찰받지 못했을 가격입니다.

공개 결과 자료에 입찰자 수와 다른 입찰가가 없어, 왜 이만큼 차이가 났는지는 기록으로 설명하지 못합니다.

상가 값에는 임대 수익·공실·업종 같은 요소가 크게 작용하지만, 이 판단 기록에는 그 재료가 없었습니다.

한계

이 기록에는 당시 화면에 나온 판정·금액·표기만 남아 있고, 판단에 쓴 세부 근거(시세 표본·비용 추정 등)는 함께 남겨 두지 않았습니다.

공개 결과 자료에 입찰자 수와 다른 입찰가가 없어 확인하지 못했습니다.

한 물건의 결과로 예상 방법 전체가 맞다·틀리다고 말할 수 없습니다.

이 사례는 선정 시점(2026년 9월 19일)에 결과와 나란히 공개할 수 있던 사례 87건 중 예상 낙찰가와 실제 낙찰가의 차이가 가장 작은 2건·가장 큰 2건을 규칙으로 고른 것입니다(예상 낙찰가가 법원 최저가와 같아 예측이었는지 확인할 수 없는 7건은 뺐습니다).

추천했던 물건이지만 명도 확인은 끝나지 않은 상태였습니다.

정정 기록

정정 없음 — 최초 공개본입니다. 틀린 내용을 발견하시면 문의 페이지로 알려 주세요.

이어서 확인하기

• 공개 사례 목록
• 실제 결과와 비교하는 기준