질문과 검토 기준
상가 경매, 계약갱신청구권 때문에 임차인을 10년까지 못 내보낼 수 있나요?
대항력 있는 상가 임차인은 낙찰 후에도 계약을 이어가고, 계약갱신을 요구하면 처음 계약한 날부터 최대 10년까지 영업할 수 있습니다. 상가는 보증금뿐 아니라 그 기간 동안 직접 쓰거나 새로 임대할 수 없다는 점까지 계획에 넣으세요.
상가 임차인의 대항력은 언제 생기나요?
건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 대항력이 생깁니다(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항). 경매에서는 이 날짜가 매각물건명세서의 최선순위 설정일보다 앞서는지를 봅니다. 대항력과 계약갱신요구권은 보증금 규모와 관계없이 적용됩니다(같은 법 제2조 제3항).
낙찰 후에도 영업이 이어지는 이유
대항력 있는 임차인이 있으면 낙찰자는 임대인의 지위를 이어받습니다(같은 법 제3조 제2항). 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 법에 정한 사유(예: 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 경우)가 없는 한 거절할 수 없고, 갱신은 처음 계약한 날부터 전체 10년을 넘지 않는 범위에서 이어질 수 있습니다(같은 법 제10조).
권리금도 확인하세요
임대인은 임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료 때까지 임차인이 주선한 새 임차인과의 권리금 거래를 정당한 사유 없이 방해하면 손해를 배상해야 할 수 있습니다(같은 법 제10조의4). 대항력 있는 임차인이 있는 상가를 낙찰받으면 이 의무도 함께 따라올 수 있습니다.
가상의 계산 예시
계약 4년째인 대항력 있는 임차인이 있다고 가정하면, 갱신 요구로 최대 6년을 더 영업할 수 있습니다. 그동안 낙찰자는 종전과 같은 조건으로 임대를 이어가야 하고(같은 법 제10조 제3항) 직접 쓰거나 다른 사람에게 새로 임대할 수 없으며, 배당으로 다 돌려받지 못한 보증금은 계약이 끝날 때 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 실제 물건이 아닌 단순 예시입니다.
입찰 전 확인 목록
매각물건명세서에서 최선순위 설정일과 임차인의 사업자등록 신청일·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요. 현황조사서에서 지금 영업 중인지와 처음 계약한 날을 보고, 남은 갱신 가능 기간과 그동안의 임대 조건을 계획에 넣으세요. 직접 쓰려고 상가를 산다면 대항력 있는 임차인이 있는 물건은 특히 조심하세요.
이 설명의 근거와 확인할 곳
원문 링크와 실제 확보·검토한 자료는 구분합니다. 물건별 최신 자료와 적용 조건을 다시 확인하세요.